미국 연준이 최근 세 번 연속(9월, 11월, 12월) 기준 금리를 동결하기로 결정하면서 내년엔 0.25%p 씩 3회에 걸쳐 지금보다 0.75%p 정도 금리를 낮출 것이라는 발언을 했는데요.
그렇게 된다면 우리의 한국은행도 언젠가는 금리를 내리게 될 것이고 벌써 우리 채권 금리에 반영이 되고 있습니다.
금리를 내린다는 것은 금융 투자면에선 분명 환영할 만한 일입니다만, 우리나라 국민의 투자 자산 중 가장 큰 비중을 차지하는 부동산은 어떻게 될 것인지 향방이 궁금해지네요.
우리나라는 여전히 실물 경제가 좋지 않고 PF대출의 위험성이 해소되지 않은 등 불확실성이 크기에 내년 부동산 경기 예측이 상당히 어려운 것은 분명하지만 지금 상황에서 조심스레 예측을 해보겠습니다.
우선 올해 부동산 경기는 상반기만 해도 약간의 상승세가 있었지만 현재 다시 하락세로 돌아선 상황입니다. 상반기에 오른 요인으로는 9억 이하 주택 대상 특례보금자리론 등 부동산 정책효과 때문인것으로 보여지는데요.
내년 4월엔 국회의원 총선거가 변수가 될 수 있을지도 눈길이 갑니다. 선거때마다 재건축, 재개발에 대한 규제 완화카드를 많이 꺼내어 들었는데, 요즘은 인건비, 자재비 등 물가 상승으로 인한 시공비 상승으로 인해 분담금 이슈가 있는 관계로 재건축, 재개발 규제 완화에 대한 한계가 있어 보입니다. (용적률 규제 완화 카드는 꺼낼 수 있을 것으로 보여집니다.)
그리고 우리나라의 부동산 문제는 서울과 지방을 나누어 보아야 하는데요. 서울의 경우 인구가 유출되더라도 수도권에서 서울로 진입하고자 하는 대기수요가 있는 반면, 광역시 등 지방에서는 인접 일반시로 인구가 유출되는 등 광역시 주택 수요는 정체이면서 작년과 올해 공급이 많았기 때문에 미분양이 모두 해소되기까지 상승이 어려운 부분이 있습니다.
게다가 서울의 내년 아파트 입주 물량은 20년만에 최저치로 예정되어 과소공급 문제가 예상되고 있습니다. 지난 30년간 이렇게 공급이 부족했던 사례는 IMF때와 리먼 사태때 뿐인데요. 두 번 다 공급 부족 충격이 있었고 2~3년 후 집값이 급등했습니다. 공급이 없으니, 결국 자가를 구하지 못한 거주 수요는 전세로 돌아서서 전세가를 올릴 것이고 높은 전세가는 다시 매매가를 밀어 올릴수도 있다는 예측이 충분히 가능합니다.
또한 깡통 빌라 등 빌라의 전세 문제가 많았기에 빌라 전세 수요가 아파트로 옮겨갈 가능성이 있습니다. 최근 몇 년간의 급격한 상승은 아니더라도 내년에서 내후년쯤 하락세에서 상승세로의 급격한 반전은 충분히 가능할 것이라는 예측입니다.
서울과 지방의 양극화 문제가 더 심화되어 갭이 커질 가능성이 있으며, 서울 내에서도 입지에 따라 단기적으로 양극화가 심화될 가능성도 있어 보입니다.
결론은 2024년 중 한국은행의 금리 인하로 인한 부동산 경기 여파는 미미한 수준에 그칠 것이며 주택 공급 물량이 크게 영향을 미치게 되어,
서울지역의 부동산 경기는 내년 전세가 위주 상승, 매매가 약보합~하락, 내후년 이후 공급 충격으로 인한 매매가 상승,
지방은 지역마다 과잉공급 상태가 다르기에 각 지역의 공급이 어느정도 회복될 때 까지는 급격한 상승은 어려울 것으로 보인다는 저의 주관적인 예상입니다.
부동산 경기를 떠나서 고금리로 고통받고 있는 분들이 많은데, 우리나라 금리도 하루빨리 인하되길 바랍니다.